Изменения торговой площади в договоре аренды нежилого помещения

Договор аренды помещения под магазин и торговой площади: образцы заполнения и бланки для скачивания

Изменения торговой площади в договоре аренды нежилого помещения

Нежилое помещение › Договор аренды помещения под магазин и торговой площади: образцы заполнения и бланки для скачивания

Приобретение собственной недвижимости для реализации продукции связано со значительными финансовыми вложениями. Большинству начинающих предпринимателей не под силу нести эти затраты на первых порах.

Наиболее доступным способом продажи товаров является аренда торговых помещений. Поэтому важно знать не только как выглядит договор аренды магазина, но также требования к заполнению и условия заключения.

Рассмотрим эти вопросы подробнее.

Скачать бланк договора аренды магазина

Организация продажи продукции связана с необходимостью заключить договор аренды помещения для магазина. Бланк можно скачать на сайте бесплатно. Для этого необходимо пройти по ссылке и распечатать типовой образец.

Важно знать: нежилое помещение под магазин могут арендовать как ИП у физического лица, так и юридические лица (организации, ООО, ЗАО и т.д.) друг у друга.

Ниже мы разместим две разновидности договора. Можно выбрать подходящий шаблон, и ознакомиться с примером его заполнения.

Скачать договор аренды магазина между физическим лицом и ИП
Скачать бланк аренды нежилого помещения под магазин для юридических лиц

Сразу после скачивания можно распечатать и приступить к заполнению шаблона, предварительно изучив наглядный образец. Форма договора представлена в формате doc (Ворд).

При наличии дополнительных пожеланий арендатор, либо арендодатель могут дополнить его необходимыми пунктами.

Данные экземпляры составлены довольно грамотно с юридической точки зрения, и подойдут большинству предпринимателей, оберегая от возможных споров и даря определенные гарантии

Образец заполнения бланка

«Шапка» заполняется стандартно: физлица указывают ФИО и паспортные данные, ИП вписывают информацию о свидетельстве, а ООО указывают название организации, генерального директора и устав.

Основные положения договора для магазина включают следующие разделы:

  1. Предмет. В данной главе указываем общую площадь, кадастровый номер и адрес. Важными деталями является отсутствие обременений, и возможность сдавать помещение в субаренду без согласования. Отнеситесь с ответственностью к сроку аренды магазина: договор заключенный на срок более года необходимо регистрировать в Росреестре. 
  2. Права и обязанности арендодателя: передать помещение по акту приема передачи, обеспечить ресурсами и свободный доступ, также ему запрещена сдача в аренду другим лицам. Он не препятствует размещению рекламных вывесок на фасаде здания. При преждевременном расторжении без причин собственник должен компенсировать затраты арендатору. 
  3. Арендатор, в свою очередь обязан принять магазин по акту, проводить ремонт, вовремя оплачивать аренду, соблюдать нормы пожарной безопасности, СЭС и другие требования, охранять имущество самостоятельно. 
  4. Арендная плата по договору включает постоянную часть (за площадь) и переменную часть (за коммунальные услуги по электроснабжению, обеспечению теплом, водой и другие). Изменение размеров платежей возможно по согласованию сторон и в сроки, которые вы укажете при подписании. Счета на оплату выставляются до 10 числа следующего месяца. В качестве обеспечительного платежа (залога) оплачивается последний месяц аренды магазина. 
  5. Ответственность. При нарушении графика оплаты предусмотрена неустойка. При невозможности использования помещения под магазин по вине Арендодателя для него предусмотрен штраф. В данном бланке предусмотрено большинство спорных ситуаций, за которые придется расплачиваться рублем. 
  6. Действие договора по аренде магазина начинается с момента регистрации, а прекращает действие после окончания срока или по согласованию. При нарушении условий (просрочка платежа и других) Арендодатель может требовать расторжения. Арендатор, желающий преждевременно расторгнуть соглашение, должен письменно уведомить об арендатора в четко очерченный временной промежуток. Пролонгация договора происходит автоматически при взаимном согласии сторон. 
  7. Заключительная часть описывает стандартные положения, которые выстроят юридическую защиту каждой стороны. К основным из них относятся: количество экземпляров договора, а также затрагивает финансовую сторону по оплате услуг за регистрацию, если срок составляет более 1 года. Также затронут вопрос о судебных разбирательствах. 

Последним разделом будет проставление подписей и заполнение реквизитов. Когда заполнение образца будет закончено, магазин считается сданным в аренду. Все права по содержанию переходят ИП или организацию. Но не забывайте про передаточный акт, особенно если магазин с оборудованием

Общие требования к арендному договору

Сдача в аренду недвижимости происходит стандартно, все положения прописаны гражданским кодексом. Для договора торгового помещения, как и для всего имущества есть свои нюансы.

  • Обязательно наличие названия, даты заключения и города.
  • Срок сдачи: до 11 месяцев нет необходимости регистрировать. Если договор оформлен больше чем на 12 месяцев требуется регистрация в Росреестре
  • Может быть заключен как с физическим лицом, так и с ИП. Не исключением являются и юридические лица. Данный набор сторон можно тасовать на свое усмотрение.
  • Аренда магазина может быть заключена на неопределенный срок. Для расторжения необходимо предупредить оппонента за 3 месяца до разрыва отношений.
  • Если в договоре нет условия продления, необходимо заключить дополнительное соглашение.
  • С доходов от сдачи физические лица уплачивают подоходный налог в размере 13 %, юридические лица – в соответствии с системой налогообложения.
  • Важным пунктом является обязательство о передаче имущества. Иначе может возникнуть обязанность уплаты платежей за помещение, которое не передано из-за отсутствия такой обязанности.
  • Передающая сторона — собственник, принимающая — дееспособное и правоспособное лицо.
  • Размер оплаты может меняться раз в год или согласованию, если иное не указано в бланке.
  • Имущество должно использоваться для торговли.

Возможна передача магазина с оборудованием (стационарным и нестационарным). Для грамотного оформления потребуется акт с описью имущества и оборудования, находящегося в торговом помещении.

Форма договора аренды торговых площадей

Когда ООО или ИП хочет снять помещение в торговом центре или арендовать часть торговой площади в действующем магазине, ему потребуется несколько иной договор для аренды торгового помещения.

При этом от него требуется соблюдения всех требований по пожарного надзора, соблюдения правил торговли, также в бланке договора жестко прописаны условия оплаты и расторжения в одностороннем порядке. Данный бланк подойдет большинству ИП, его можно заключить как с физическим лицом, так и с юридическим. Его также можно бесплатно скачать на сайте.

Скачать договор аренды торгового помещения

Основные положения включают разделы:

  1. Предмет. Площадь, номер и адрес, его срок действия, основание принадлежности и другие.
  2. Обязанности сторон. Арендодатель обязан передать помещение и оговорить все недостатки. Арендатор – своевременно вносить платежи за аренду, производить ремонт, соблюдать технику безопасности, санитарные требования, правила торговли и нести ответственность за их нарушение, компенсировать ущерб, не сдавать без согласования в субаренду и другие.
  3. Порядок расчетов и платежи. Размер оплаты исчисляется за площадь, вносится в оговоренные даты, изменяется по согласованию. Обеспечительный платеж служит залогом. Снабжение теплом, светом, водой и другие услуги входит в оплату.
  4. Ответственность сторон. При нарушении санитарных, пожарных и других требований торговли, а также графиков платежей возможна приостановка торговли. При нарушении Арендатором условий, договор может быть расторгнут по инициативе Арендодателя.
  5. Расторжение и пролонгация. Возможно расторжение по согласованию за оговоренное количество дней или одностороннее. Предусмотрена автоматическая пролонгация при отсутствии заблаговременно поданного заявления о расторжении.
  6. Остальные вопросы по аренде торгового помещения регулируются ГК РФ или в суде;

Данные образцы договоров аренды будут полезны предпринимателям, ведь арендовать торговое помещение или целый магазин — это всегда риск. Следует отнестись к этому шагу со всей ответственностью. Передачу площадей необходимо производить по соответствующему акту, особенно если они сдаются с торговым оборудованием.

Договор аренды помещения под магазин и торговой площади: образцы заполнения и бланки для скачивания Ссылка на основную публикацию

Источник: https://dogovor-arendy.ru/nezhiloe-pomeshhenie/magazin-torgovoe-pomeshhenie.html

/ Хозяйственное право / Изменения торговой площади в договоре аренды нежилого помещения

В отличие от общих норм для договора аренды здания или сооружения письменная форма договора является обязательной в силу прямого указания статьи 651 ГК РФ. Письменная форма договора может быть соблюдена посредством составления документа подписанного арендатором и арендодателем.

Несоблюдение письменной формы договора аренды торговой площади в составе объекта недвижимости влечет его недействительность.

Обратите внимание! Отсутствие акта приема-передачи по договору аренды торговой площади нельзя рассматривать как несоблюдение письменной формы договора аренды, на это указывают и арбитры.

В частности, такой вывод сделан судом в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 6 мая 2006 года по делу N А21-1407/04-С2. Статьей 610 ГК РФ определено, что срок, на который стороны заключают договор аренды торговой площади, определяется договором.

В силу статьи 652 ГК РФ при аренде торговой площади к арендатору переходят права пользования земельным участком, занятым этой недвижимостью и необходимым для ее использования.

Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится объект недвижимости, в котором сдается в аренду торговая площадь, то арендатору предоставляется право аренды (иное право) на соответствующую часть земельного участка. Так как право пользования земельным участком переходит к арендатору в силу закона, то нет необходимости заключать отдельный договор аренды земли.

Это подтверждают и суды, например такой вывод, содержится в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 27 февраля 2010 года по делу N А29-2683/2009. Обычно это закрепляется в договоре аренды здания или сооружения.

Образец доп. соглашения к договору аренды нежилого помещения

Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения г. Москва « » 201_ г.

Открытое акционерное общество « », именуемое в дальнейшем Арендодатель, в лице генерального директора , действующего на основании Устава с одной стороны и Общество с ограниченной ответственностью « », именуемое в дальнейшем Арендатор, в лице генерального директора , действующего на основании Устава с другой стороны, а вместе в дальнейшем именуемые Стороны, заключили настоящее дополнительное соглашение о внесении изменений и дополнений в договор аренды нежилого помещения № … от … 201 г. Стороны договорились: 1. Пункт 1.1. договора аренды нежилого помещения № … от … 201 г.
изложить в следующей редакции: «Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду нежилые помещения расположенные в здании по адресу: г. Москва, ул. д.

Изменения площади в договоре об аренде нежилого помещения

  • Гражданское право
  • Договорное право
  • Уважаемые юристы, помогите решить вопрос. Я являюсь арендодателем нежилого помещения, сдал его в аренду ООО. Обществу изначально не нужна была вся площадь моего помещения, но договор заключили на всю площадь, чтобы избежать предоставления в регистрирующий орган кадастровый паспорт с выделенной площадью (проблемы с вызовом кадастр. инженера, далеко находимся от ближайшего центра). Я планирую (изначально такая договоренность и была) оставшейся частью помещения пользоваться по своему усмотрению. Общество сейчас предлагает оформить уведомление о том что они фактически пользуются меньшей площадью (арендная плата та же) и мол этого будет достаточно, чтобы я имел возможность пользоваться оставшейся площадью, вроде как договор изменили в той части. Либо оформить договор со мной и передать оставшуюся часть помещения мне же в субаренду.

Дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений

Важно

Если же договором это не определено, то к арендатору переходит на время аренды торговой площади право пользования той частью земельного участка, на котором расположена арендуемая торговая площадь.

Если арендодатель торговой площади не является собственником земли, то в этом случае к арендатору торговой площади переходит на срок действия договора аренды право пользования частью земельного участка.

В отношении того, кто выступает плательщиком земельного налога, следует помнить, что в соответствии с пунктом 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ), в общем случае налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Установка временной перегородки в магазине не повлияет на размер енвд

При этом, если проведенные в помещении работы по возведению временных перегородок фактически состояли в изменении внутреннего пространства помещений, существенно не затрагивая несущие элементы здания, то данные факты не повлекли изменение назначения всего помещения, не повлекли образование нового объекта и не требуют внесения изменений в технический паспорт здания. Например, сказано, что установка временных перегородок не требует внесения изменений в технический паспорт здания, поскольку не является перепланировкой в том смысле, в каком это необходимо для внесения изменений в инвентаризационные документы, поскольку перепланировка — это изменение конфигурации.

Аренда торговых площадей

Таким образом, к договору аренды торговой площади будут применяться и общие положения об аренде (статьи 606-625 ГК РФ) и положения, регулирующие аренду зданий и сооружений, ведь арендуемая торговая площадь, как правило, находится либо в здании или сооружении, неразрывно с ними связана, поэтому судебная практика относит такие виды договоров (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июня 2000 года N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений») к договорам аренды недвижимости, со всеми вытекающими отсюда последствиями. Итак, в соответствии со статьей 606 ГК РФ сторонами по договору аренды торговой площади выступают арендодатель и арендатор.

Ошибки арендаторов

Источник: https://strahovanie58.ru/izmeneniya-torgovoj-ploshhadi-v-dogovore-arendy-nezhilogo-pomeshheniya/

Соглашение об изменении площади арендуемого помещения

Изменения торговой площади в договоре аренды нежилого помещения

Чтобы точно убедиться, нужна ли регистрация документа, лучше обратиться к опытному юристу, который проанализирует условия основного договора и сделает правильный вывод.

Кроме того, в случае необходимости поможет в сборе документов и осуществлении процедуры регистрации.Если подписанный договор требует госрегистрации или заверения у нотариуса, то и дополнение к нему подвергается тем же требованиям.

Данный документ может потерять юридическую силу и стать недействительным в таких случаях:

  1. Без заверения нотариуса дополнение признается недействительным. Этот вариант приемлем в случае, если основной договор имеет нотариальное заверение.
  2. Если основной договор признан юридически несостоятельным.
  3. Если представители сторон (одной или обеих) не имеют права подписи.

Существуют и другие причины для непризнания правового статуса. Необходимо строго соблюдать все требования, предъявленные к оформлению основного документа.

Образец дополнительного соглашения к договору аренды об изменении площади

По смыслу ч.

Внимание Доп. соглашение заключается, как правило, при наличии простого желания сторон.

Каких-либо более веских оснований для этого не нужно.

То есть стороны решили изменить срок аренды – составляют соответствующий документ и прописывают условие о продлении срока. Захотели включить правило о выкупе арендованного имущества? Делают то же самое. Кодекса, договор аренды может быть заключен на определенное или неопределенное время.

Если в договоре вообще нет условия о сроке аренды, считается, что контракт будет действовать бессрочно – пока одна из сторон не

Как составить дополнительное соглашение к договору аренды жилого помещения?

Копирование материалов этого сайта разрешается только при наличии активной индексируемой ссылки на https://mylawyer.club © Copyright 2019 Получите бесплатную консультацию прямо сейчас: +7 (499) 504-88-91Москва +7 (812) 317-50-97Санкт-Петербург

Дополнительное соглашение к договору аренды помещения: образец

В случае продления договора, указывается новый период действия арендных правоотношений.

При составлении дополнительного соглашения, нужно придерживаться главного правила – форма соглашения не должна отличаться от формы основного договора аренды, т.

е. если договор первоначально был составлен в письменном виде, то и соглашение к нему должно иметь письменное оформление.

Естественно, при нотариальном заверении договора аренды, дополнительное соглашение также должно быть заверено у нотариуса.

Более внимательно нужно отнестись, составляя дополнительное соглашение в случае государственной регистрации.

Договора и изложить его следующей редакции – «Согласно настоящему договору Арендодатель обязуется предоставить Арендатору во временное владение и пользование помещение площадью 64,4 (шестьдесят четыре целых и четыре десятых) квадратных метра, принадлежащего Арендодателю на правах собственности (Свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество от 15.03.200 6 года № 50-50-21/005/2006-443), для размещения в нем продовольственного магазина «Мини — Маркет». Адрес: г. Москва, ул. Перервы, д.

394. Помещение состоит:

  • Торговый зал – 60,0 кв. метра.
  • Туалет – 4,4 кв. метра.

Арендная плата 60.000 (шестьдесят тысяч) рублей в месяц. Оплачивается до 7 числа текущего месяца.

  • В связи с изменением площади передаваемого в Аренду нежилого помещения внести изменения в п.1 Акта приема-передачи нежилого помещения к Договору № 07 аренды

Дополнительное соглашение к договору об изменении цены договора

соглашение; данные о каждой из сторон, между которыми происходит подписание соглашения с обозначением полных реквизитов; дата, а также место, где происходит подписание соглашения (при составлении документа в Екатеринбурге, однако подписании его в Москве, прописываться в документе должна именно Москва); причина, в соответствии с которой в основной договор вносятся изменения; в конце должны проставляться подписи сторон с оттисками печати (при их наличии у юрлиц). Важный момент! Дополнительное соглашение подготавливается в том же количестве, что и основной договор, оформленный между сторонами.

Дополнительное соглашение к договору об изменении цены

Унифицированный образец дополнительного соглашения об изменении суммы договора законодательно не установлен.

Но практика делового оборота показывает, что подобный документ должен содержать:

  1. пункты договора, подлежащие изменению;
  2. новую редакцию пунктов договора, в которых закреплена его цена;
  3. его порядковый или иной идентификационный номер (в зависимости от правил делопроизводства контрагентов);
  4. наименование и реквизиты сторон, заключающих допсоглашение;
  5. реквизиты первоначального договора, в который вносится изменение о его цене;
  6. основания внесения изменений;
  7. порядок вступления документа в силу.
  8. дату и место составления и подписания документа;

Также в документе должны присутствовать подписи обеих сторон и оттиски их печатей (при наличии у сторон печатей).

Дополнительное соглашение к договору об изменении цены образец

Образец дополнительного соглашения к договору найма жилого помещения об изменении.

Скачать образец дополнительного соглашение к трудовому договору. Однако вы должны помнить, что это всего лишь образец документа Дополнительное соглашение к. Дополнительное соглашение к договору подряда скачать образец.

Типовые бланки Договор поставки Образец Примерный. Согласно данному соглашению стороны фиксируют возможные изменения, которые состоялись после заключения.

НЕОБХОДИМЫЙ ВАМ ОБРАЗЕЦ ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО СОГЛАШЕНИЯ МОЖЕТ НАХОДИТСЯ В НИЖЕПРИВЕДЕННОМ СПИСКЕ. ТД, содержащее новую редакцию его соответствующих положений ст.

Источник: http://ukpravoedelo.ru/dopolnitelnoe-soglashenie-k-dogovoru-ob-izmenenie-ploschadi-obrazec-74558/

Образец предупреждения о изменении площади аренды

  • В связи с изменением площади передаваемого в Аренду нежилого помещения внести изменения в п.1 Акта приема-передачи нежилого помещения к Договору № 07 аренды нежилого помещения от 7 мая 2015 года и изложить его в следующей редакции – «Арендатор передал, а Арендодатель в связи с п. 1 договора № 07 аренды нежилого помещения от 7 мая 2015 года принял во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 64,4 (шестьдесят четыре целых и четыре десятых) квадратных метра в здании расположенном по адресу: г. Москва, ул. Перервы, д. 34.
  • Во всем остальном, что не оговорено настоящим Соглашением, стороны руководствуются положениями Договора № 07 аренды нежилого помещения от 7 мая 2015 года.

Уведомление об увеличении арендной платы: образец

Воскресенское, дом 34 (тридцать четыре), именуемый в дальнейшем «Арендодатель» в лице Генерального директора Петрова Виктора Степановича действующего на основании Устава, с одной стороны и Общество с ограниченной ответственностью «Ника», идентификационный номер налогоплательщика (ИНН юридического лица): 5004043280, основной государственный регистрационный номер (ОГРН): 1035000808227, свидетельство о государственной регистрации юридического лица: серия 50 № 002802101, дата государственной регистрации 02 марта 2003 года, наименование регистрирующего органа: Межрайонная инспекция ИФНС № 51 по г. Москва, код причины постановки на учет (КПП): 775101001, место нахождения юридического лица: г.

Источник: https://transmskru.com/soglashenie-ob-izmenenii-ploschadi-arenduemogo-pomescheniya/

Подводные камни аренды нежилых помещений. Предостережения профессионалов

Изменения торговой площади в договоре аренды нежилого помещения

Главный вопрос для любого предпринимателя – где найти подходящее место для обитания своего бизнеса? Наиболее распространенный вариант – снятие нежилого помещения в аренду. Рынок услуг предлагает нам аренду офисных помещений, складских комплексов, торговых площадей и многое другое.

Их стоимость варьируется в зависимости от района, косметического состояния, размеров, новизны и много чего еще. Но важно ведь не только найти подходящее помещение. Нужно еще взять его в аренду так, чтобы выгода была максимальной, а риск минимальным.

Понятно, что последнее будет таковым только в том случае, если есть договор аренды, но практика показывает, что при составлении данного договора нередко возникают вопросы, от решения которых зависит не только правильность составление документа, но и степень заложенных в нем правовых рисков.

Итак, что необходимо знать и учитывать при составлении договора аренды нежилого помещения?

Лучше перепроверить

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному собственником, — говорит директор аутсорсинговой компании «ЮрфинэкC» Юрий Романченко. — Поэтому, прежде чем подписать договор, нужно удостовериться, что помещение действительно находится в собственности арендодателя. Для этого необходимо затребовать у него свидетельство о праве собственности на объект аренды.

Этот документ, предупреждают юристы, нужно очень внимательно изучить. Важно убедиться в том, что арендодатель действительно имеет право на подписание такого типа договора (это должно быть указано в уставе или подтверждаться доверенностью).

Не лишним будет и обратиться в территориальный орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, чтобы уточнить сведения о наличии зарегистрированных прав на интересующее вас помещение.

Государственная регистрация носит открытый характер, поэтому сделать это довольно просто.

Договор, подписанный неуполномоченным лицом, может быть признан судом недействительным, — предупреждает Юрий Романченко.

Составляться договор аренды на нежилое помещение, естественно, должен в письменном виде. Количество оригинальных экземпляров при этом ровно числу сторон договора. Правда, в том случае, если требуется государственная регистрация документа, составляется еще один экземпляр – для регистрирующего органа.

Важно все учесть

Теперь о том, что должно быть указано в договоре. А указаны в нем должны быть все существенные характеристики помещения: адрес, этаж, место нахождения на этаже, наименование (нежилое помещение, часть нежилого помещения), инвентарный номер, функциональное назначение (офисное, производственное, складское и т.п.) и площадь.

В ряде случаев договор признается незаключенным при наличии только адреса здания, площади и плана помещения с экспликацией, поскольку этих сведений недостаточно для идентификации имущества, — акцентирует внимание Юрий Романченко.

—  Их наличие не свидетельствует о согласованности предмета аренды, так как отсутствуют указания на расположение помещений в здании (этаж), количество нежилых помещений, их номера и прочие характеристики.

Также договор может быть признан незаключенным при несоответствии характеристик, указанных в договоре, фактическим характеристикам объекта аренды.

Разумеется, из правил бывают исключения и иногда договор аренды признается заключенным, если расхождение фактических и договорных характеристик произошло в результате технической ошибки. Но то, что ошибка была технической, еще нужно доказать.

У судов нет единой позиции насчет расхождения описаний объекта в договоре аренды и документах учета, поэтому судьбу подобных судебных споров предопределить трудно, — говорит Юрий Романченко.

Большая часть судей считает, что в этом случае договор аренды должен быть признан незаключенным.

Договор аренды может быть признан заключенным, только если «у арендодателя отсутствует иное аналогичное имущество» или расхождения в описании предмета аренды являются незначительными.

Не чаще раза в год

Существенный момент сделки – финансовый. В договоре аренды нежилого помещения обязательно должен быть указан размер арендной платы.

Если условия о размере арендной платы в договоре отсутствуют, документ считается недействительным с момента подписания, — предупреждают юристы  «ЮрфинэкC». — И правила определения цены, предусмотренные статьей гражданского кодекса о цене за «аналогичные услуги» при «сравнимых обстоятельствах» в таких случаях не применяются.

Согласно законодательству менять арендную плату можно не чаще одного раза в год.

Поэтому в договор не может быть включено условие, предусматривающее возможность изменения размера арендной платы чаще, чем раз в год, — говорит  Юрий Романченко.  —  Такое условие является ничтожным.

Большинство судов трактуют это условие так, что арендная плата может быть изменена не ранее чем через год после заключения сделки и не чаще чем раз в год в последующем.

Отсюда также следует, что размер арендной платы по договору, заключенному на срок менее одного года, не подлежит изменению.

Нужно иметь в виду, что, кроме уплаты арендной платы, арендатор обязан еще и нести расходы на содержание имущества. Разумеется, если иное не установлено законом или договором аренды. К расходам на содержание имущества относятся расходы по компенсации коммунальных платежей, эксплуатационному обслуживанию здания и территории и прочее.

Акты судебной практики дополнительно подтверждают, что затраты на содержание и ремонт общего имущества здания, в котором расположено арендуемое помещение, не относятся к расходам арендатора по содержанию имущества, поэтому они должны оплачиваться собственником помещения, — уточняет Юрий Михайлович.

Иначе говоря, арендодатель обязан производить капитальный ремонт, а арендатор – текущий. Условия о порядке проведения всех видов ремонта обязательно должны быть вынесены в отдельные положения договора.

Так же хотелось бы отметить, что стороны должны оговорить вопрос об улучшении арендатором помещения, — говорит  Юрий Романченко. – Это, например, касается перепланировки.

По закону, если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения имущества (помещения), он имеет право на возмещение стоимости этих улучшений, после прекращения договора.

Если согласования проведения улучшений не было, стоимость, по закону, не возмещается. Однако данный вопрос должен быть непременно уточнен сторонами в договоре.

Важна каждая тумбочка

Еще один важный документ – акт приема-передачи помещения, который так же, как и договор аренды, в обязательном порядке подписывается обеими сторонами. В этом акте должны быть указаны состояние нежилого помещения, его особенности, наличие какого-либо имущества (техники, предметов обстановки) и другие детали, заслуживающие внимания и отражения в документе.

Отсутствие указанного акта может явиться препятствием для использования помещения арендатором, — говорит Юрий Романченко.

Кроме того, именно с моментом передачи имущества суды связывают возникновение права арендатора на защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц.

Бывает, конечно, так, что суды признают фактическое использование имущества как передачу имущества арендатору, несмотря на то, что акт приема-передачи этого имущества отсутствует, но я бы не рекомендовал рассчитывать на то, что именно ваш случай продолжит эту череду исключений.

Казалось бы, очевидно, но на всякий случай уточним, что при прекращении договора аренды арендованное имущество возвращается арендодателю с соблюдением тех же правил, что и при заключении договора. Но на договоре и акте приема-передачи помещения в аренду необходимые для заключения сделки документы не заканчиваются.

К договору аренды нежилого помещения обязательно прилагаются соответствующие кадастровые паспорта, поэтажные планы, схемы и экспликации, на которых отмечены помещения, являющиеся объектами аренды, — говорит Юрий Романченко. — При наличии таких планов и схем предмет договора аренды признается согласованным.

Передаваемые в аренду площади, предупреждают юристы, должны быть выделены на плане (схеме), а все изменения (исправления) должны быть согласованы сторонами. В приложениях к договору и актах приема-передачи должна быть ссылка на договор.

Обязательное условие

  Жилые и нежилые помещения относятся к недвижимому имуществу, право на которое и сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации, — говорит Юрий Романченко.

Правда, это только в том случае, если договор аренды заключается на срок более одного года. Если менее – государственная регистрация не нужна.

Не требуется государственная регистрация и в том случае, если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, в дальнейшем продлевается на срок менее одного года, — уточняет директор «ЮрфинэкC».

—  При этом договор может быть продлен путем заключения нового договора либо автоматически на основании первоначального договора по окончании срока аренды и при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления договора.

Как бы то ни было, заключение подобных сделок – дело довольно рискованное. Поэтому прежде чем заключать договор, обязательно проконсультируйтесь с юристом.

Внимательно ознакомьтесь со всеми пунктами соглашения, реально оцените свои платежеспособные возможности. И только после этого принимайте окончательное решение.

Ведь вы выбираете место для реализации своего собственного дела, а в таких вещах спешка крайне не рекомендуется.

Петрозаводск, ул. Андропова, д.15, офис 501, тел/факс: 59-45-00, 28-03-03

Источник: https://gubdaily.ru/blog/promo/yurfineks/podvodnye-kamni-arendy-nezhilyx-pomeshhenij-predosterezheniya-professionalov/

Что проверить в договоре аренды торговых площадей

Изменения торговой площади в договоре аренды нежилого помещения

Если вы планируете арендовать торговые площади, наши рекомендации помогут вам проконтролировать ключевые условия договора, чтобы обеспечить финансовые интересы компании. Они подскажут, какие финансовые риски кроются в документе и как избежать непредвиденных расходов.

Используйте пошаговые руководства:

Когда к вам попадает договор аренды торговых площадей, убедитесь, что документ обеспечит финансовые интересы компании и не обернется налоговыми доначислениями. Риски кроются не только в основных условиях, например, в размере и сроках оплаты, но и во второстепенных – предмете договора, размытых терминах, правах и обязанностях сторон. Чтобы исключить проблемы в будущем, изучите:

  • термины и определения;
  • предмет договора;
  • арендную плату и порядок ее расчета;
  • права и обязанности сторон.

Если появились вопросы к формулировкам документа, обсудите их с инициаторами договора.

Как правильно прописать термины и определения в договоре аренды торговых площадей

Термины в договоре аренды должны быть понятными, избегайте неоднозначных формулировок. Попросите юристов в договоре дать определения всем терминам, даже если считаете их очевидными. Так участники сделки не смогут ввести друг друга в заблуждение.

Например, компания планирует открыть магазин одновременно с торговым центром, готовит помещение и устанавливает оборудование. Арендодатель готов сделать скидку к базовой ставке аренды на период отделки. Тогда не ограничивайтесь в договоре термином «дата начала аренды».

Укажите, что считать «датой открытия магазина арендатора» и «датой официального открытия здания». Это поможет избежать споров с владельцем помещения о размере арендных платежей.

На что обратить внимание в предмете договора аренды торговых площадей

В договоре аренды должна быть информация, которая позволяет определить четко и однозначно арендуемое помещение.

Если таких данных нет, арендодатель в любой момент может подать заявление в суд и потребовать признать документ недействительным.

Тогда компании придется потратить деньги на вывоз имущества и поиск нового помещения. Убедитесь, что юристы не ошиблись и указали в договоре для объекта:

  • наименование. Например, недвижимое имущество общей площадью 1200 кв. м, которое включает в себя помещения: № 1 – 700 кв. м, № 2 – 500 кв. м, и принадлежит арендодателю на праве собственности;
  • местонахождение и границы. Например, помещение находится на первом этаже семиэтажного здания по адресу: ул. Большевистская, д. 5;
  • назначение. Например, для розничной торговли продуктами питания и сопутствующими товарами массового спроса. Назначение – синоним термина «разрешенное использование». Попросите юристов добавить в этот пункт и другие потребности компании: размещение административных, складских, технологических помещений и зоны погрузки-выгрузки товара. В будущем это поможет избежать затяжных согласований с арендатором;
  • графическое обозначение на плане БТИ. В приложении 1 к договору арендуемое помещение должно быть обозначено на плане местности и заштриховано в поэтажном плане БТИ. По схеме размещения убедитесь, что компания не нарушает закон. Например, торговля спиртными напитками запрещена рядом с детскими, медицинскими и образовательными учреждениями. Если объект расположен на арендованном земельном участке, в контракте должны быть реквизиты договора аренды на землю.

Чтобы снизить риски финансовых потерь и предостеречь компанию от непредвиденных расходов, в разделе «Предмет договора» обратите внимание:

  • на торговое название арендатора. Здесь нужно согласовать с контрагентом размер, форму и место для вывески на фасаде здания и внутри помещения. Если этого не сделать на этапе подписания сделки, впоследствии придется размещать вывеску за дополнительную плату;
  • на право арендатора передавать площадь в субаренду. Если планируете передать часть помещений в субаренду, закрепите в договоре размер этой территории в метрах или процентах от площади арендуемого объекта. Уточните, нужно ли согласовывать договоры субаренды с арендодателем;
  • на технические условия. Убедитесь, что контрагент обязуется обеспечить помещение системами пожаробезопасности, теплоснабжения и вентиляции, водопроводом, канализацией и электричеством. Для воды нужно указать необходимый объем кубических метров в сутки, для электричества – мощность в киловаттах. Если не прописать в договоре санитарные требования, компании придется доплачивать за недостающие мощности;
  • право на перенос входов и выходов магазина. Предусмотрите этот пункт в договоре, чтобы избежать переезда, если закон ограничит работу магазина. Например, вблизи торговой точки откроется учреждение, рядом с которым запрещена торговля табачными и алкогольными товарами.

Как проверить размер арендной платы и порядок расчетов в договоре аренды торговых площадей

Размер арендной платы и порядок расчетов с арендодателем требуют особого внимания со стороны финансового директора. Чтобы избежать будущих судебных споров с контрагентом, выясните, что входит в арендную плату, и изучите платежи.

Арендная плата. Убедитесь, что арендные платежи включают не только плату за использование помещений, но и дополнительные издержки арендодателя. Например, налоги на имущество, налог на землю или плату за загрязнение окружающей среды. Хозяин помещения не должен выставлять такие суммы отдельно.

Арендодатель может пересматривать арендную ставку не чаще одного раз в год. Чтобы избежать произвола со стороны владельца помещения, попросите пояснить в договоре, как будет меняться цена. Например, привязать повышение цен к макроэкономическим показателям.

Посмотрите, входит ли сумма НДС в стоимость аренды. Иначе споров с инспекцией и контрагентом не избежать.

Коммунальные платежи. Проверьте, кому компания должна платить за коммунальные услуги. Если арендодатель выставляет коммунальные счета от своего имени, убедитесь, что у него есть на это право.

Поручите юристам запросить у собственника помещения договоры со снабжающими организациями. Если по условиям договора у арендодателя нет права перевыставлять коммунальные услуги, то нельзя оплачивать счета на имя арендодателя.

Иначе компания не сможет уменьшить налогооблагаемую базу и возместить НДС.

Эксплуатационные расходы. По закону арендатор отвечает за содержание помещения и текущий ремонт. Чтобы не допустить непредвиденных счетов, изучите в договоре список эксплуатационных платежей. Например, хозяин помещения может обязать:

  • содержать и ремонтировать инженерные системы, тепловые завесы, автоматические двери, пешеходные зоны общего пользования внутри торгового комплекса, парковку и прилегающие территории;
  • вывозить мусор и снег;
  • наносить маркировку на дорожное покрытие;
  • организовать навигацию и поддерживать ее в рабочем состоянии;
  • поддерживать в чистоте общественные зоны.

Если не согласны с дополнительными платежами, обсудите их с арендодателем и попытайтесь изменить или сократить размер вмененных обязательств.

Какие обязанности арендодателя помимо основных должны быть в договоре аренды торговых площадей

Арендодатель имеет право на доступ в помещения во время проверок или чрезвычайных ситуаций. Например, аварии инженерных сетей. Если по территории магазина будут произвольно перемещаться технические специалисты, впоследствии будет сложнее выявить виновных в недостаче товара. Чтобы снизить риск хищений, убедитесь, что юристы в договоре:

  • перечислили, кто из сотрудников арендодателя вправе осматривать помещение;
  • прописали условие, что осмотр или проверка могут проходить только в присутствии представителя арендатора;
  • обязали контрагента оповещать арендатора об осмотре помещения;
  • указали, что если арендодатель нарушит условия доступа в помещение, то понесет ответственность за выявленную недостачу товара.

Если планируете в сезон повышенного спроса перевести магазин на круглосуточный режим работы, убедитесь, что вправе менять часы работы помещения.

Подготовлено по материалам ФСС «Система финансовый директор»

Источник: https://www.fd.ru/articles/158744-chto-proverit-v-dogovore-arendy-torgovyh-ploshchadey

ЭкспертЗакона
Добавить комментарий